Si estás por invertir en una casa o departamento, debes considerar todos los factores que podrían alterar su valor, como por ejemplo los impuestos. ¿Sabes qué impuestos hay que pagar cuando se compra o vende una propiedad en Chile?
A raíz de la Reforma Tributaria del 2016 hubo algunas modificaciones que vale la pena mencionar y tener en cuenta. A continuación, analizaremos el IVA, impuesto a la renta y franquicias o beneficios tributarios al momento de comprar o vender una propiedad.
¿Qué pasó con el IVA tras la Reforma Tributaria de 2016? ¿Hay que pagar impuestos al comprar o vender una propiedad?
Hasta el año 2016 cuando una persona vendía algún bien raíz de su propiedad, no debía pagar impuestos. A no ser que se dedicara al negocio de la compra y venta de bienes raíces. Sin embargo, la Reforma Tributaria cambió muchas reglas en el mercado habitacional y una de ellas es que la venta de propiedades está sujeta a IVA. Uno de estos cambios es que la reforma separó a quienes compran propiedades nuevas o usadas esporádicamente de quienes lo hacen de forma habitual. Así, surgieron los llamados “vendedores habituales”.
¿Quiénes son vendedores habituales y no habituales?
Los vendedores habituales son, por ejemplo, inmobiliarias, constructoras y personas naturales que se dedican a comprar propiedades para luego revenderlas a un precio mayor.
Características de los vendedores habituales:
- No cumplen con los requisitos para ser ingreso no constitutivo de renta (esta es una calificación derivada de la Ley sobre Impuesto a la Renta).
- Son personas no naturales con domicilio y residencia en Chile.
- Determinen impuesto de primera categoría en base a renta efectiva (también es una calificación que viene de la Ley sobre Impuesto a la Renta).
- Que la enajenación haya sido entre relacionados.
- El mayor valor sobrepasa las 8.000 UF.
- Que no haya pasado más de un año entre la fecha de adquisición de la propiedad y su posterior venta. Esto excluye las ventas de edificios por pisos o departamentos, y también la subdivisión de terrenos. Para esos casos, el plazo aumenta a cuatro años.
Características de los vendedores no habituales:
- Son personas naturales residentes o domiciliadas en Chile.
- El valor obtenido por la venta de la propiedad no supera los 8.000 UF.
- Si el valor obtenido es menor a 8.000 UF recibe la calificación de ingreso no constitutivo de renta, con lo que el vendedor no habitual queda exento de incluir esa venta en su declaración de impuestos sobre la renta.
Distinciones que hay que tener en cuenta para saber si la venta de una propiedad paga impuestos
Para determinar si la enajenación de bienes raíces, se ve afecta con los impuestos establecidos en la Ley sobre Impuesto a la Renta, se deben considerar diversos elementos, según lo siguiente:
1.- Mayor valor en la enajenación o venta de bienes raíces situados en Chile o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad. Esto cuando la enajenación sea efectuada por personas naturales que no determinen impuesto de primera categoría sobre rentas efectivas:
a.- Bienes Raíces adquiridos antes del 1° de enero del 2004, independiente de la fecha de su enajenación. Su tributación se rige por las normas de la Ley sobre Impuesto a la Renta vigentes al 31 de diciembre de 2014.
b.- Bienes Raíces, adquiridos a partir del 1° de enero del 2004, enajenados a contar del 1° de enero de 2017. Su tributación se determina de acuerdo a lo siguiente:
b.1.- El Contribuyente lo enajena a una entidad o persona relacionada:
- Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional, sobre la base percibida o devengada
- El mayor valor se devenga en un solo ejercicio
- Sin opción de reliquidar el Impuesto Global Complementario
- Sin derecho a Ingreso No Rrenta pasadas las 8.000 UF
b.2.- El Contribuyente enajena a un no relacionado, no habiendo transcurrido un plazo superior a 4 años o igual o superior a 1 año, según corresponda, entre la adquisición o construcción y su posterior enajenación:
- Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional sobre la base percibida o devengada, a elección del contribuyente
- Cuando se opte por tributar sobre renta devengada, el contribuyente de Impuesto Global Complementario puede optar por reliquidar dicho impuesto
- Sin derecho a Ingreso No Renta hasta 8.000 UF
b.3.- El Contribuyente enajena a no relacionado, habiendo transcurrido un plazo superior a 4 años o igual o superior a 1 año, según corresponda, entre la adquisición o construcción y su posterior enajenación:
- Ingreso No Renta por el mayor valor hasta 8.000 UF
- Mayor valor que exceda las 8.000 UF
- Impuesto al Global Complementario o Impuesto Adicional sobre base de renta percibida o devengada, a elección del contribuyente
- Cuando se opte por tributar sobre renta devengada, el contribuyente de Impuesto Global Complementario puede optar por reliquidar dicho impuesto
- Cuando se opte por tributar sobre renta percibida, el contribuyente de Impuesto Global Complementario puede optar por tributar con IUS de 10%.
2.- Mayor valor en la enajenación o venta de bienes raíces situados en Chile o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, cuando la enajenación sea efectuada por una persona que determine impuesto de primera categoría sobre rentas efectivas. Se considera renta efectiva, cuando un contribuyente tiene un giro comercial, industrial o desarrolla alguna actividad de la Primera Categoría clasificada en el artículo 20 de la Ley sobre el Impuesto a la Renta, acogido al régimen de la letra A) o B), del artículo 14 de dicha ley; o bajo el régimen de la letra A), del artículo 14 ter; o bien desarrolla una actividad gravada estando comprendido en el N°1, de la letra C), del mismo artículo 14:
- El mayor valor tributa con impuesto de primera categoría e Impuesto al Global Complementario o Impuesto Adicional de acuerdo al régimen de tributación al que se encuentre sujeto el contribuyente.
- Para efectos del impuesto de primera categoría, la renta se clasifica en el N°5 del artículo 20 de la Ley sobre Impuesto a la Renta. El Impuesto Global Complementario se aplica al atribuirse la renta o sobre base percibida, de acuerdo al régimen al que se encuentre sujeto el contribuyente.
- El Impuesto Adicional se aplica al atribuirse la renta o en su remesa o retiro al exterior, de acuerdo al régimen al que se encuentre sujeto el contribuyente.
- Sin derecho a Ingreso No Renta hasta 8.000 UF
¿Qué pasó con el impuesto a la renta al vender o comprar una propiedad?
Se limitó parcialmente la exención al mayor valor obtenido en la venta de inmuebles, la que estará disponible sólo para personas naturales con domicilio o residencia en el país. En estos casos, el impuesto se aplicaría sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo, considerando las mejoras, con un límite total y acumulativo de 8.000 UF, con independencia del número de enajenaciones realizadas y del número de bienes raíces del contribuyente, quedando el exceso gravado conforme a las reglas generales, o bien, con un impuesto único y sustitutivo de 10%, sobre la base de renta percibida, a elección del contribuyente.
Si se enajenan bienes raíces adquiridos con anterioridad a la fecha de publicación de la reforma tributaria, para efectos de determinar el mayor valor se podrá considerar: (1) valor de adquisición (incluyendo mejoras) reajustado por IPC; (2) avalúo fiscal vigente al 1 de enero de 2017, reajustado por IPC entre diciembre del 2016 y el mes anterior a la enajenación, o (3) valor de mercado acreditado por el contribuyente a la fecha de publicación de la ley. Si los bienes raíces fueron adquiridos con anterioridad al 1 de enero del 2004, la enajenación se sujetará a las disposiciones vigentes al 2014.
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